日前，泉州市区的杨先生通过按揭购买了一套商品房，每月需还银行贷款2000元左右。由于该套房子属于期房，要到明年8月才交房，这段时间内杨先生每月还要支付一笔租房资金。另外，杨先生还要考虑积攒明年房屋交付后入住装修的钱。于是，杨先生开始感觉压力很大，担心以后没有能力偿还每月的房贷。杨先生能够事先找到一种比较有利的处理方式，给自己留条“后路”吗？

【律师解析】

　　“断供”分两种情形

　　对于杨先生的问题，记者采访了福建厦门联合信实律师事务所泉州分所刘加恒律师。刘律师介绍，购房者选择银行按揭贷款的方式支付购房款，在与开发商签订商品房买卖合同时，还需要签订银行按揭贷款合同。这种贷款一般是抵押加阶段性保证，就是购房者从银行借款，需要开发商提供担保。一般可以分为两个阶段，处在不同的阶段无力偿还银行按揭贷款，处理方式也不同。//by http://CiDu.Net/

　　房产证办理之前

　　第一阶段是购房合同签订以后，房产证办理完毕以前，这时候由开发商为购房者的借款提供保证担保。在这一阶段购房者无力偿还贷款，将由开发商向购房者追偿。//by http://CiDu.Net/

　　这种结果的不利之处在于经济损失较大，房子面临被收回或被拍卖，而无论是收回或拍卖，房屋的价格往往都是低于当初购买房屋时的价格，并且购房者开始每月所还贷款中的绝大部分是利息，也就是说购房者并没有偿还多少本金，所以，房子一经收回或拍卖，房价款也就所剩无几了。//by http://CiDu.Net/

　　房产抵押之后

　　第二个阶段是房产抵押登记办理完毕以后，房产证上他项权利项目中写明设定抵押，抵押权人为贷款银行，贷款银行取得房屋他项权利证书。这个阶段，购房者无力偿还贷款，银行可以行使抵押权实现自己的债权，即银行通过对房屋进行拍卖，用所得的款项抵偿债务。其结果除前面所说的经济损失外，更大的不利之处就是购房者在银行的信用将有不良记录。随着个人信用制度的逐步建立，下次再想到银行贷款买房的话，将会遇到很大的困难，甚至遭到拒绝。//by http://CiDu.Net/

【处理办法】

　　三种方式供参考

　　①直接把房子卖掉

　　从以上分析来看，处理“断供”最好的方式就是直接找到买主，然后用买主交来的购房款，还清银行贷款，再办理过户。但这种做法需要买主将全部房价款交给业主先还银行贷款。如果业主在还清贷款后不配合买主办理过户，买主是要承担很大风险的，实践中通过这种方式来交易成功的不多。//by http://CiDu.Net/

　　从目前泉州市场的具体情况来看，很多人都把房子作为二手房交给中介公司，由中介公司寻找买主，然后签订一个买卖合同，并进行公证。//by http://CiDu.Net/

　　②转按揭降低损失

　　一直以来，转按揭的处理被各界视为解决无力还款的最好方法。当购房者无法再偿还银行贷款时，将自己的房子卖给有能力还款的买家，并对余下部分贷款通过银行办理转按揭。通过转按揭，由买主和贷款银行建立新的借贷关系，避免了一次性将全部房价款交给业主偿还贷款的风险。这样，业主的经济损失将可以最大程度地降低，也可以避免买主的风险。但，目前泉州的房贷银行并未开展转按揭业务。//by http://CiDu.Net/

　　③调整贷款年限

　　当购房者的还贷能力出现问题时，购房者可以要求银行调整贷款年限。比如，购房者当时申请的还款期限是十年，这时候可以根据实际情况要求延长至二十年归还；同样的，如果购房人当初申请的还款期限是二十年，而后自己的还贷能力增强，即可要求银行缩短还贷时间。不过，不论是缩短或延长贷款年限，购房者只能要求银行变更一次。//by http://CiDu.Net/

【友情提醒】

　　买房贷款不要过“度”

　　随着申请住房按揭贷款门槛的一降再降，不少具有冲动性购买和投资倾向的购房者出现了，但基于自身经验、素质等局限，或对市场分析不全面，导致一部分人陷入无力还贷的困境。//by http://CiDu.Net/

　　作为综合理财规划的重要部分，贷款一直是考察个人财务状况的重要指标。一般情况下，个人贷款要与收入相适应，才能保持个人或者家庭现金流量的稳定，然而现在不少人的贷款有些过“度”了。过“度”的原因主要是住房按揭贷款所占的比重越来越大。//by http://CiDu.Net/

　　采访中，金融界人士提醒，在房地产市场价格稳步上升的阶段，购房贷款行为被当作是一种适度的超前消费，也被认为是一种积极的理财行为。但在房产价格快速增长的形势下，就需要投资者自己来进行风险控制。那么究竟什么是适度呢？银监会2004年曾经公布了一个《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，其中规定，单笔房贷的月还款额须控制在收入的50%以下，于是我们可以把贷款额不超过收入的五成认为是一种“度”。如果超过了这个“度”，我们就不认为这是个积极的理财行为，而是有风险的理财行为了。//by http://CiDu.Net/

　　另外，尽管考虑了一切，具体还款时你还有因为突然的状况面临还款能力不足的问题。比如家里发生意外，或者公司裁员、夫妻离婚、生意亏本等等。因此，购房者在申请个人按揭贷款时，应对自己的还贷能力慎重考虑，同时还要出具资信证明，并经过严格审查。//by http://CiDu.Net/