专家建议对第二套住房征不动产税 “投机性炒房”推动房价上涨

本报记者:李佳鹏 洛涛 徐寿松 来源:经济参考报

“炒股风险太高，现在投资楼市最划算，资金变现快，仅按照小户型计算短短几年就能净赚几十万元！”在北京某出版社工作的王小姐对记者说，她在2003年购买的一套位于东四环的65平方米小户型房产，购买价为44万元，目前能够卖到65万元，可以净赚21万元。

记者发现，与王小姐相同，北京有越来越多的人加入到投机“炒房”的大军中，楼市价格也随之不断攀高。

房产中介：北京购房人群中投机性比重占26.7%

多家房产中介公司印证了王小姐的说法。北京房产中介链家地产副总经理金育松告诉记者，小户型以总价低、易出租、风险小、便于退出成为投资者的首选，其中选择50至70平方米的小户型作为投资对象的投资者占到了七成左右。

根据北京房产中介“信一天不动产”的抽样调查统计显示，在北京的购房人群中，投机性购房比重占总体购房的26.7%。与此同时，“链家地产”统计显示，在当前北京市二手房市场的投资者当中，投资一套房产的比例为82.7%，投资两套及以上的为17.3%；其中两套的占13.6%、三套的为2.5%，投资四套及以上房产的为1.2%。

金育松说，房产投资金额较大，需要投资者具备一定的资金实力。因此，投资者主要为收入较高的白领、企业中高层管理人员、企业主以及律师、医生等专业群体；在年龄构成上，投资者的年龄段主要集中在30至50岁；其中30至40岁的占32%，41岁到50岁的占28%，51岁以上的占16%。这部分投资者生活及收入都比较稳定。

现身说法：“价格合适了转手就卖”

谈到投机楼市，长期在京“炒房”的王先生感受颇深。今年3月中旬的一个晚上，为了等待北京东四环外一处楼盘开盘，他排了一夜的队最终拿到了一个号并如愿买到了一套小户型房子，这是他在北京的第六处房产。“我买的都是小户型，不为别的，就是看中投资收益，只要一出手就是几十万元的收入。即使不对外出售，留作长期投资，每个月的租金也比较丰厚。”王先生说。

王先生告诉记者，排号那天晚上和他一样“炒房”的人很多，而真正自住的仅有一小部分。他说，早在几年前购买的几套房子，大部分价格已经涨了一倍以上，涨得最慢的目前也增值了60%。“我就是把前期涨得高的楼盘卖了，变现出来的钱又买了多套小户型，你别小看这简简单单的换手，‘雪球’会越滚越大，投机利润越来越高。”“比如，我刚刚排号购买的那个楼盘，买时每平方米10300多元，目前已经涨到了每平方米11500元。短短两个月，60平方米我就赚了七万多。你说值不值。”王先生满脸兴奋地说。

对于那次排号，王小姐也记忆犹新。她也排了一夜的号并买到了房子。她说，虽然目前不能卖出去，但只要房产证下来一出手，保守估计也能挣几十万。“你都想像不到有多火，开盘当天100多套小户型房源被一抢而空，排在后面的都没有拿到房源。”王小姐说。

这两位一两套、五六套投机楼市的“炒房”人其实只是“小打小闹”，北京不乏动辄十几套、20套的“炒家”。一位山西煤老板说，这两年仅在北京购买的房子就达30套。“我一般只会拿个小本把房产的位置、购买时间登记下来，其它的就不再去过问，房子下来了也就是将门一锁，什么时候觉得价格合适了转手就卖。我身边的很多煤老板都是这样做的。”这位煤老板说。

对于他的说法，记者从家住北京石景山区时代庐峰小区的张先生那里得到了佐证。张先生告诉记者，他有一次在去小区物业处交物业费时，就看到一位房主交了其中一栋楼里整整两层楼的物业费，而且这两层楼的业主署名是同一人。

与短期“炒房”不同，记者发现，对于长期持有的投资者来说，租金回报率是很重要的指标，当前北京市住宅投资回报率为5%至7%，这是驱动投机客“炒房”的另一个重要原因。信一天市场部董学毅为记者算了一笔账，比如李先生在北京望京购买了一套公寓，面积88平方米，总价80万元，月租金收入为4000元。除去每年两个月的空置期，年租金收入为40000元，20年总收入就达80万元。

专家：针对第二套住房开征不动产税

面对投机客的疯狂“炒房”行为，中国社科院金融研究所易宪容建议，针对第二套住房开征不动产税。比如规定，每个家庭持有一套住房不必征税，而不动产税从征收第二套住房开始。对第二套住房征税，不同地方所征收的税率基本上由各地方来决定。但税收分配则采取越是发达地方或房价高的地方比重越高，其地方所占的比重越低。这样，一则可使地方政府没有动力来推高当地房价，二则可用中央所收取的不动产税转移到不发达地方。在这基础上逐渐完善中国的不动产税征收制度。

中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，从长远看，征收不动产税是必然趋势。但就目前而言，实施这一政策可能有利有弊。从弊端角度看，可能会进一步抬高房价。因为随着税费的加重，购房人必然会将这部分税费转嫁出去，那么房价进一步上涨的态势就会出现。

牛凤瑞说，应该从客观角度看待投机“炒房”行为，投机本身并不是贬义的，从市场角度而言就是掌握市场机会从中赚取利润，但由于目前中国的房地产市场比较敏感，一听到投机“炒房”大家就群起而攻之。客观讲，购买多套住房转而出售，给了房地产市场一个信号——房子是稀缺的，市场的反应应该是立即增加供给，这样“炒房”者所获得的收益必然下降。因此，政府和相关部门应该更多地考虑增加市场供给，而不仅仅是打击投机“炒房”。