为何专家推定为144平米？

“如果富人占有一所很大的别墅，大到可以尽情地养花、养鸟、养宠物，尽管他是花钱买的，但由于他占有了这么一大块优质资源用于奢侈性消费，全社会用来提供国民财富的资源就少了一块。由于土地等资源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、穷人的利益就受到损害了呢？能够带来国民财富增加的宝贵资源被富人奢侈性消费占用，这对社会发展显然是不利的。那怎么办呢？就用物业税来调节。要么你交很重的税负，要么你把这个大园子用于经营性用途，比如说改成能为国民财富带来增量的星级酒店。迫使富人不能浪费有限的资源，这不仅合法，而且也很公平。”

建设部政策研究中心主任陈淮举例说，这就叫“抑富”，目的在于使有限资源得到合理均衡。对于“济贫”，张学诞的解释是：对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税，对特别贫困家庭居住劣房者实行免税政策。

从房屋面积上而言，目前，部分专家认为贫富之间的界定值为144平方米。

刘桓说，这个数值是有充分换算依据的。他认为，按照国际通行做法结合我国人均住房实际情况，将人均居住面积确定为40平米最为合适。那么，以一家三口人的平均值计算，一个家庭的平均居住面积就是120平米，而我国各地的建筑标准和核算标准很不统一，国家有关部门允许的浮动范围是20%。120乘以20%等于24平米，再加上人均居住面积120平米，所以就得出了144平米这个界定值。

也就是说，房屋面积在144平米以上，就属于物业税征收范围；相反，则属于免征范围。

但此种说法没有得到国家有关部门的印证。最终落实的物业税起征面积，建设部有关人士说：“这是一个首要解决的问题，但目前尚未确定。”

卫明不动产智库的负责人蔡为民认为，征收物业税有对普通住宅和非普通住宅的区分，国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，不干预90-140平方米房型的开发和购买，但是对140平方米以上的大户型开发和销售却是一直持抑制态度。

开征物业税重点是第二套住房？

物业税的征收并非一个界定值所能解决，问题千丝万缕。

刘桓认为，作为财产税，物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。

但是，什么是第二套住房呢？

陈淮分析：一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积没有那么大的，很多人配住的就是“2+1”或者“2+2”。也就是上世纪80年代盖的居民楼中一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。但所谓“2+1”或者“2+2”的建筑面积一共才只有70-90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。

因此原则说，物业税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。

还有一个人们最为关注的问题，就是开征物业税时是不是只对此后购入的新房征收，以前买的就不能再追征了？

陈淮切中要点地分析说，这部分地取决于怎么定义目前收取的土地出让金。因为现在收取的土地出让金实际上是个“费”、“租”、“税”混淆的产物，其中确实已经包含有一定的对占有资源征税的意义。如果撇开土地出让金的问题，那么开征物业税恐怕就需要针对所有住房征收了。那种“不能追征”的说法是把交易环节的税负和持有环节的税负混为一谈了。物业税的作用之一是要让公共利益分享土地升值的好处。一条地铁修到一个小区，这个小区的房地产就升值了。政府需要通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分地转移到公共利益中来。

正因此，我国将要推行的物业税制可能规定，每年交纳的物业税税率将随市场房价变化而有所提升。

物业税起征税率0.8%？

现供职于中国土地勘测院政策研究中心的章波，还在南京大学城市与资源学系读书时，就和老师黄贤金等人完成了一篇关于物业税的论文。

最近，他的这篇论文，应科技部要求被译为英文版，供有关方面参考。他在论文中以南京为例，根据当地人均收入状况、人均居住面积等因素，最终得出适合当地的物业税的税率应当控制在0.8%左右的结论。

而据报道，目前从全国各物业税模拟试点城市的实际情况分析，中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算，如果按照0.8%的税率征收物业税，不会增加居民的税收负担。

刘桓介绍说，按照世界各国的一般情况来看，财产的原值与财产的寄存期是基本相当的。据此设计出来的物业税虽然征收办法可以有很多选择，但是物业税征收的一个大体原则是1：1，也就是物业税与财产原值的比例大体上是1：1。物业税开征后，包括房产税、土地出让金等在内的7种税费将被从房价中剔除。也就是说，一套目前卖50万元的房子，在物业税开征后，价格将可能变成30万元左右。按照1：1原则征收的物业税中的“1”不是目前的50万元，而是剔除税费后的30万元。

而且，这笔物业税是分摊在70年中缴的，每年只缴全部税款的1-2%左右。

也有一种说法认为，在具体实施中，物业税很可能以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.1-3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。

中国人民银行行长助理、长期致力于物业税研究的易纲教授表示，物业税的征收将按照“中央作决策，立法在省一级，征收和规范在县市”的原则，因此具体的税率将由各个地方来定，全国不会实行统一税率。

“考虑到首次开征房地产税，因此税率不宜定得过高，税率可以设定在0.3%至0.8%之间。”国务院发展研究中心物业税改革课题组曾经透露。

由此看来，物业税开征税率0.8%的观点占据主流。(XMW)

来源:法制网 记者 张有义

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