□早报记者黄墩良实习生朱芳文/图
　　今年9月4日，市区某小区开发商不再将地下停车位租给业主使用，并禁止未买车位的业主将车开进小区，引起业主不满，开车将小区大门堵住。

　　案情回放

　　开发商将一个地下停车位卖给业主。业主付完首期款后，不愿交付余款了，说停车位属全体业主所有，开发商无权处置。双方僵持不下，开发商状告业主。法官说，有些地下车位是可以买卖的。

　　开发商：业主拖欠7万元

　　事情还得从2003年9月22日说起。当日，开发商将一个地下停车位卖给林玢（化名），停车位的总价款是11万元。当时双方签订合同，约定林玢分四期付款，合同签订当日支付首期款4万元，以后每4个月支付一次，1年内付清所有款项。同时，合同中还约定，业主逾期付款应承担违约责任。

　　开发商拿到首期款4万元后，于2004年4月份将一个地下停车位交付给林玢使用。可是，自付完首期款后，林玢并没有依照合同的约定交付其余钱款。开发商因此多次发函给林玢，讨要余款，却一直没有下文。

　　2006年底，房地产公司眼见7万元钱款始终要不回，便将林玢告上法庭。

　　业主：开发商无权卖停车位

　　“我买的车位是归全体业主所有的，你们并没有权利处置。”针对开发商的起诉，林玢称，“我买的这个车位，开发商无法办理车位产权证，可见我们之间的合同是无效合同。”

　　丰泽区人民法院审理后认为，开发商作为该地下车库的投资开发商，在取得停车位的预售许可证后是可以对地下停车位依法进行转让、租赁的，双方签订的合同并不违反法律的有关规定，因此是有效的，对买卖双方都具有约束力。最后，法院判决，林玢应支付开发商剩余的三期钱款7万元及相应违约金。

　　法官点评

　　□丰泽区人民法院法官杨伟

　　今年以来，市区发生多起因地下车库不租给业主使用，导致业主与开发商闹矛盾的事情，矛盾的症结在于开发商到底有没有权利卖地下停车位。

　　本案的焦点是：双方签订的地下停车位买卖合同是否有效？需要明确的是，该停车位系建于人防工程内，这是本案的特殊性之一。

　　有车位预售许可证就能卖

　　《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”根据上述规定，投资者在和平时期可以利用人防工程，将其改造成地下车库并作为一个独立的建筑部分，对其享有包括转让、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权。因此，本案中的车位买卖合同是签订双方真实的意思表示，且不违反法律或社会公共利益，就应认定为有效。

　　另外，本案认定合同有效的另一主要原因为开发商已取得了讼争车位的预售许可证。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》均明确规定，商品房预售必须取得预售许可证明，目的是为了规范完善房地产市场管理机制，避免房地产开发企业违法经营，无证销售导致房地产交易秩序无序化，损害广大买受人的合法利益。可见，商品房预售许可证明的取得是商品房预售的必备条件。本案中，开发商在取得地下停车位的预售许可证后，即有出售车位的资格，双方由此订立的买卖合同依法成立有效。

　　车位产权证怎样取得

　　开发商出售地下停车位在本地区的楼市交易中相当普通，能否取得产权证是买受人关注的另一焦点。如果像本案的开发商已依法取得地下停车位的预售许可证明，只要开发商向有关部门交足土地使用权出让金等相关费用，取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证等证件，完全可以办理车位所有权证书。(XMW)